Locação comercial: regras próprias
A locação de imóvel para fins comerciais segue regras distintas da locação residencial. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) garante ao locatário comercial direitos específicos — especialmente o direito de renovação compulsória e a indenização pelo fundo de comércio desenvolvido no local.
Ação renovatória: o direito de renovar o contrato
O locatário comercial tem direito à renovação compulsória do contrato quando: (1) o contrato é por prazo determinado de 5 anos ou mais (ou contratos somados nesse prazo), (2) o locatário explora o mesmo ramo de atividade há pelo menos 3 anos, e (3) está em dia com as obrigações contratuais.
A ação renovatória deve ser proposta entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato. Fora desse prazo, perde-se o direito à renovação forçada.
Quando o locador pode negar a renovação?
Mesmo com ação renovatória proposta, o locador pode recusar a renovação se: (1) realizar obras aprovadas pelo poder público que aumentem substancialmente a área; (2) o imóvel for destinado ao uso próprio; (3) proposta de terceiro melhor do que a do locatário. Em todos os casos, o locatário tem direito à indenização pelo fundo de comércio (clientela e localização).
Rescisão antecipada pelo locador
Se o locador rescindir sem justa causa antes do término do contrato, deve indenizar o locatário pelos danos causados: lucros cessantes pelo período restante, investimentos feitos no imóvel e, nos casos mais graves, pelo fundo de comércio. O valor é calculado com perícia econômica.
Rescisão antecipada pelo locatário
O locatário pode rescindir antecipadamente pagando multa proporcional ao período restante. A multa deve ser estabelecida em contrato; se não houver previsão, o juiz arbitra a indenização com base no prejuízo do locador.
Benfeitorias no imóvel comercial
O locatário que realizou obras e benfeitorias no imóvel tem direito à indenização pelas necessárias e pelas úteis (se autorizadas pelo locador). As voluptuárias (meramente de embelezamento) não geram indenização, mas o locatário pode levantá-las se não causar dano ao imóvel.
Perguntas frequentes
O locador pode aumentar o aluguel na renovação?
Pode propor novo valor. Se locatário e locador não chegarem a acordo, o juiz fixa o aluguel com base em laudo pericial de mercado. O locatário não pode ser expulso simplesmente por discordar do novo valor.
Posso transferir o ponto comercial para outra pessoa?
A cessão do contrato de locação requer concordância do locador, salvo disposição em contrário no contrato. Mas a venda do fundo de comércio (trespasse) com o locatário permanecendo como fiador pode ser autorizada.