Lei do Inquilinato: o que o locatário precisa saber
A Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) regula as locações residenciais no Brasil e estabelece direitos e deveres tanto para o locatário (inquilino) quanto para o locador (proprietário). Conhecer essas regras é fundamental para evitar conflitos e se proteger de cobranças indevidas.
Prazo mínimo e cláusula de vigência
Contratos residenciais com prazo inferior a 30 meses dão ao locador o direito de retomada apenas em casos específicos (uso próprio, reparações urgentes, etc.). Contratos de 30 meses ou mais podem ser retomados ao término sem justificativa — basta comunicar com 30 dias de antecedência. O locatário deve atentar para esse prazo ao assinar.
Multa por saída antecipada
O locatário que sair antes do término do contrato deve pagar multa proporcional ao tempo restante. Se o contrato prevê multa de 3 aluguéis para rompimento no primeiro dia, é proporcional ao final do contrato (próximo a zero). O STJ determina que a multa seja proporcional — não integral — ao tempo cumprido.
Exceção: não há multa se o locatário for transferido pelo empregador para outra cidade, comunicando com 30 dias de antecedência.
Garantias: fiador, seguro-fiança ou caução
O locador pode exigir apenas uma garantia. Exigir duas (fiador + caução, por exemplo) é ilegal. As modalidades mais comuns são: fiador (terceiro que assume a dívida se o locatário não pagar), caução (depósito de até 3 meses de aluguel), seguro-fiança (seguro contratado pelo locatário) e cessão fiduciária de quotas.
Reajuste de aluguel
O aluguel pode ser reajustado anualmente pelo índice previsto em contrato (geralmente IGPM ou IPCA). Reajuste acima do índice contratado exige acordo entre as partes. Após 3 anos de vigência, qualquer das partes pode pedir revisão judicial do valor de mercado.
Devolução do imóvel: estado e benfeitorias
O locatário deve devolver o imóvel no estado em que recebeu, salvo deterioração natural pelo uso. Marcas de quadros, pintura desgastada pelo tempo normal: não é responsabilidade do inquilino. Danos por uso inadequado: é responsabilidade do inquilino.
Benfeitorias necessárias (consertos urgentes) feitas pelo locatário são indenizáveis. Benfeitorias úteis dependem de autorização prévia por escrito. Voluptuárias (embelezamento) não são indenizadas.
Despejo: quando o locador pode expulsar o inquilino
O locador pode ajuizar ação de despejo por: falta de pagamento, término do contrato sem desocupação voluntária, uso inadequado do imóvel, sublocação não autorizada e outras hipóteses legais. O processo de despejo por falta de pagamento pode ter liminar concedida rapidamente — em 15 dias. O inquilino deve sempre purgar a mora (pagar a dívida) para evitar o despejo.
Perguntas frequentes
Locador pode entrar no imóvel sem aviso?
Não. A Constituição garante a inviolabilidade do domicílio. O locador só pode ingressar no imóvel com consentimento do locatário ou ordem judicial. Vistorias devem ser agendadas com antecedência.
O fiador pode ser exonerado?
Após o término do prazo original do contrato, o fiador pode notificar locador e locatário de sua exoneração, passando a responder apenas por mais 120 dias (art. 40 da Lei do Inquilinato). O locador deve exigir nova garantia nesse prazo.