Inadimplência no condomínio: o problema e as ferramentas legais
A inadimplência de taxas condominiais é um problema crônico que afeta a gestão financeira dos condomínios em todo o Brasil. Felizmente, a legislação brasileira oferece instrumentos eficazes para o síndico cobrar os devedores — e a jurisprudência caminha no sentido de tornar essa cobrança cada vez mais ágil.
O condomínio pode negativar o inadimplente no SPC/Serasa?
Sim. O STJ reconhece a legitimidade da negativação do condômino inadimplente. O condomínio tem natureza de credor e pode registrar a dívida nos órgãos de proteção ao crédito, desde que o condômino seja previamente notificado.
Execução de taxa condominial: título executivo
Desde o CPC/2015, a taxa condominial prevista em convenção ou deliberação de assembleia é título executivo extrajudicial (art. 784, X). Isso significa que o condomínio pode ajuizar diretamente ação de execução, sem precisar antes provar o direito em processo de conhecimento — o que torna a cobrança muito mais rápida.
Na execução, é possível penhorar imediatamente bens do devedor, incluindo o próprio apartamento (mesmo que seja bem de família, há controvérsia, mas o STJ tem autorizado a penhora do imóvel para pagamento de dívida condominial).
Penhora do apartamento por dívida de condomínio
O STJ tem entendimento consolidado (Súmula 449) de que a penhora do imóvel não é afastada quando a dívida é de taxa condominial do próprio imóvel. A lógica é que o condômino não pode se beneficiar dos serviços do condomínio sem pagar. Portanto, o bem de família não protege o condômino nesse caso específico.
Multa por inadimplência
A Lei 4.591/64 e o Código Civil permitem multa de 2% sobre o valor da taxa + juros moratórios de 1% ao mês + correção monetária. A convenção não pode estabelecer multa superior a 2%. Multa superior é nula.
Restrição de uso de áreas comuns ao inadimplente?
Depende. O STJ tem entendimento de que o condomínio pode restringir o acesso a áreas de lazer (piscina, academia, salão de festas), mas não pode restringir serviços essenciais como portaria, elevador e acesso às áreas comuns de circulação. A restrição deve constar na convenção ou regimento interno.
Perguntas frequentes
O condomínio pode negativar sem ação judicial?
Sim — basta notificar previamente o condômino e registrar a dívida. Não é necessário ajuizar ação para negativar.
Condomínio novo, taxa não aprovada em assembleia: pode cobrar?
A taxa aprovada em assembleia geral é obrigatória para todos. Quem votou contra também é obrigado a pagar. A discordância com a decisão da assembleia deve ser impugnada judicialmente, não via inadimplência.
Qual o prazo para prescrever a dívida condominial?
5 anos, conforme o art. 206, §5°, I do Código Civil. O prazo corre da data de vencimento de cada quota.