O que é distrato imobiliário?
O distrato imobiliário é o desfazimento consensual (ou forçado judicialmente) do contrato de compra e venda de imóvel na planta ou em construção. Ocorre quando o comprador não consegue mais manter os pagamentos, quando a construtora descumpre o contrato ou quando o comprador simplesmente desistiu da aquisição.
A Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) regulamentou os direitos e limitações de cada parte — e é o marco central da discussão.
Distrato por iniciativa do comprador
Quando o comprador pede o distrato por desistência própria, a construtora pode reter:
- Até 25% das quantias pagas, se o empreendimento não está no patrimônio de afetação
- Até 50% das quantias pagas, se o empreendimento está no patrimônio de afetação
- Taxa de fruição — valor pelo uso do imóvel caso o comprador já estivesse na posse
- ITBI, registro e imposto de renda sobre lucro imobiliário, se incidentes
O restante deve ser devolvido: em parcela única se o empreendimento foi entregue; em até 180 dias após o distrato se não foi entregue.
Distrato por culpa da construtora
Quando a construtora descumpre o contrato — atraso na entrega, vícios de construção, propaganda enganosa — o comprador tem direito a rescindir e receber de volta 100% dos valores pagos, corrigidos, mais indenização por dano moral e material.
O atraso na entrega superior ao prazo de tolerância contratual (em geral 180 dias) já é suficiente para rescindir por culpa da construtora.
Vícios de construção: quando o imóvel entregue tem defeito
O Código Civil (art. 618) estabelece garantia de 5 anos para solidez e segurança da construção. Defeitos que aparecem nesse período são de responsabilidade da construtora. Para vícios ocultos menores, o CDC prevê prazo para reclamar após a manifestação do vício.
Tabela de prazos para reclamação
- Vícios aparentes (visíveis na entrega): até 90 dias para reclamar
- Vícios ocultos (aparecem depois): até 90 dias após a manifestação
- Vícios de solidez e segurança: 5 anos de garantia, 5 anos para reclamar
Perguntas frequentes
A construtora pode usar toda a retenção? Cabe negociar?
Os percentuais são máximos legais — nada impede negociar uma retenção menor. Com assistência de advogado, a negociação do distrato costuma resultar em valores mais favoráveis ao comprador.
Comprei na planta e o imóvel ficou menor do que contratado. O que fazer?
Variações superiores a 5% no área real versus a contratada são reclamáveis. O comprador pode pedir abatimento proporcional no preço, rescisão ou complementação da área.
Posso rescindir se o empreendimento não saiu do papel?
Sim — com direito à restituição integral. A não obtenção do registro de incorporação ou o abandono da obra configuram inadimplemento grave da construtora.